Ing. Arch. Hana Krupníková
Souhlas vlastníka podle § 187 NSZ
Pro uskutečnění záměru je potřeba jak veřejnoprávního titulu podle nového stavebního zákona (pravomocné povolení záměru), tak soukromoprávního podle občanského zákoníku (především věcného práva – vlastnického práva, práva stavby, věcného břemene a za určitých okolností i závazkového práva jako nájem, výpůjčka, závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě nebo titul z nepojmenované smlouvy apod.). Tyto tituly jsou relativně nezávislé, ačkoli k realizaci stavebního záměru je zapotřebí obou. Věcná práva jsou předmětem evidence katastru nemovitostí, proto je stavební úřad povinen si v něm oprávnění stavebníka k realizaci záměru ověřit. Stavebník tak není povinen existenci věcných práv k žádosti o povolení záměru dokládat. Pokud se jedná o stavbu, jež předmětem evidence v katastru nemovitostí není, musí stavebník své oprávnění doložit čestným prohlášením. V ostatních případech stavební úřad vyžaduje souhlas vlastníka pozemku nebo stavby k uskutečnění záměru. Souhlas se uděluje podpisem vlastníka pozemku nebo stavby na situačním výkresu dokumentace, přitom není nutné, aby takový podpis byl úředně ověřený. Takto udělený souhlas je přílohou žádosti o povolení záměru a nově platí, že jej nelze vzít zpět. Po vydání veřejnoprávního oprávnění je pak na stavebníkovi, aby si zajistil potřebný soukromoprávní titul.
Kdo bude udělovat žadateli souhlas, bude-li stavba součástí práva stavby nový stavební zákon výslovně nezmiňuje, v tomto případě je třeba vycházet z občanského zákoníku, podle kterého má stavebník stejná práva jako vlastník. Zde je nutno upozornit, že občanský zákoník neužívá pojem "stavebník" ve stejném významu jako stavební zákon. Stavebník má podle občanského zákoníku právo stavby k cizímu pozemku nejen po dobu výstavby, ale po celou dobu trvání práva stavby, tedy i v době, kdy je stavba dokončena, kolaudována a užívána.
Pokud vlastnické právo svědčí více osobám, tedy pokud je pozemek nebo stavba ve spoluvlastnictví, stavebník musí doložit souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů. V tomto smyslu udělený souhlas spoluvlastníka ale nic nemění na jeho postavení jako účastníka řízení. Všichni spoluvlastníci jsou vždy účastníky vedeného řízení o povolení záměru.
Pokud má záměrem dojít k zásahu do společných částí stavby (§ 1160 OZ a část třetí nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), k žádosti vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků nebo správce (pokud společenství vlastníků nevzniklo). Podpis na situační výkres uvede správce nebo statutární orgán (informace o jeho členech s uvedením způsobu, jak za právnickou osobu jednají, lze ověřit v rejstříku společenství vlastníků jednotek). Nový stavební zákon však neřeší situaci, kdy je stavebníkem společenství vlastníků. V takovém případě není nutné souhlas (určité části) vlastníků bytových jednotek ani samotného společenství podle § 187 NSZ dokládat ( rozsudek NSS č. j. 6 As 126/2020-47 ze dne 11. 5. 2022 ). Stavební úřad ověří pouze to, zda konkrétní společenství vlastníků zastupuje statutární orgán. Není v jeho kompetenci posuzovat soukromoprávní vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví, tedy ani to, zda usnesení společenství vlastníků bylo přijato řádně (§ 162 občanského zákoníku).
V případech, kdy je pozemek nebo stavba majetkem ve svěřenském fondu, vykonává práva vlastníka svěřenský správce.
Vyjádření vlastníka veřejné dopravní nebo technické infrastruktury
Součástí žádosti o povolení záměru jsou mj. vyjádření vlastníků veřejné dopravní nebo technické infrastruktury uvedených v digitální technické mapě (§ 184 odst. 2 písm. f) NSZ) v případě, že bude veřejná dopravní nebo technická infrastruktura…
