3.6.2
Zásady ovládající katastr nemovitostí
Mgr. Jan Svoboda
NahoruZásada intabulační
Tato zásada vyjadřuje, že veškerá práva, jakož i jiné údaje o nemovitostech jsou vedena ve veřejném seznamu, tj. v katastru nemovitostí. K zápisu práva dochází na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu, tudíž veškeré smluvní vztahy, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vznikají, zanikají či se mění na základě povolení vkladu či výmazu s právními účinky ke dni podání návrhu na katastr nemovitostí.
NahoruZásada konstitutivní a deklaratorní
Podle zásady konstitutivní věcná práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem zápisu práva do katastru nemovitostí, přičemž podle § 10 KTZ platí, že "právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu". Oproti tomu deklaratorní zápis je takový zápis, který nezakládá vznik, změnu nebo zánik práv či jiných skutečností zapisovaných do katastru, nýbrž existenci těchto práv pouze osvědčuje. Konstitutivní povahu má naprostá většina zápisů práv vzniklých na základě právního jednání, typicky pak na základě smluv. Oproti tomu má zápis práv vzniklých např. pravomocným rozhodnutím soudu pouze deklaratorní charakter.
Smluvní strany uzavřely kupní smlouvu, prodávající však před podáním návrhu na vklad zemřel. Kupující se stane vlastníkem nemovitosti až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z důvodu smrti prodávajícího již nedošlo k podání návrhu na vklad ke katastrálnímu úřadu, a kupující se proto vlastníkem nemovitosti dosud nestal. Převáděná nemovitost, jakož i práva a povinnosti plynoucí z již uzavřené kupní smlouvy budou předmětem dědického řízení. Dědic, kterému poté nemovitost připadne, ji získá spolu se závazkem převést tuto nemovitost podle uzavřené smlouvy.
NahoruZásada priority
Tato zásada vyjadřuje, že zápisy se do katastru nemovitostí provádějí v takovém pořadí, v jakém byly katastru doručeny návrhy na jejich zápis. Podle ust. § 9 odst. 2 KTZ se pořadí zápisů práv do katastru řídí okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu, pokud zákon nestanoví jinak. Toto ustanovení dále odkazuje na § 145 SŘ. Analogicky podle tohoto ustanovení bude okamžik doručení návrhu vyznačen s uvedením dne, hodiny a minuty doručení. V případě, že bude více návrhů doručeno současně, bude rozhodovat údaj o tom, kdy byla poštovní zásilka obsahující návrh na zápis podána. Při pochybnostech budou mít přednost návrhy doručené osobně. V případě, že nebude možné určit pořadí doručení podle uvedených postupů, určí se losem, o čemž se sepíše protokol.
Smluvní strany uzavřou smlouvu o převodu bytové jednotky a dohodnou se, že návrh na vklad do katastru nemovitostí podá prodávající. Ten následující den uzavře zástavní smlouvu s věřitelem, který mu půjčil finanční prostředky. Prodávající však podá návrh na vklad zástavní smlouvy na katastr nemovitostí dříve, než návrh na vklad smlouvy kupní. Katastrální úřad proto zapíše nejprve vznik zástavního práva a teprve poté převod vlastnického práva bez ohledu na to, že kupní smlouva byla uzavřena dříve. Rozhodující je totiž pořadí podání návrhu. Kupující se tak stane vlastníkem jednotky již zatížené zástavním právem.
NahoruZásada materiální publicity
Smyslem této zásady je ochrana dobré víry osob, které jednají v důvěře v pravdivost a úplnost údajů zapsaných v katastru nemovitostí.
Podle § 980 odst. 2 NOZ bude nově platit, že je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, a tudíž i do katastru nemovitostí, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Toto ustanovení tak zavádí vyvratitelnou právní domněnku o tom, že údaje zapsané v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným…
