Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti nebo reálného břemene)

6.5.1

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti nebo reálného břemene)

Mgr. Adriana Kvítková

 NahoruVěcná břemena

Věcná břemena jsou upravena v ust. § 1257 až 1308 NOZ, přičemž občanský zákoník se vrací k tradičnímu rozlišení služebností a reálných břemen. Společným znakem těchto věcných práv k věci cizí je pro ně typické zatížení, které se váže přímo k věci, jež se se změnou jejího vlastníka co do obsahu nijak nemění a stále trvají ve stejném rozsahu.

 NahoruSlužebnosti

Základním rozdílem mezi služebností a reálným břemenem je pasivní či aktivní způsob, jakým je vlastník povinné nemovitosti zavázán. Služebnost již svým názvem odkazuje na to, že slouží i někomu jinému, než jen vlastníkovi věci. Ten je povinen strpět nějaké cizí jednání (např. služebnost stezky zakládá právo chodit po ní oprávněné osobě či právo na vodu umožňuje brát vodu na cizím pozemku) nebo se nějakého jednání zdržet (např. nestavět nad určitou výšku). Vlastník služebné věci je tudíž povinen být pasivní.

Služebná věc slouží určité panující věci, resp. vlastník služebné věci je povinen něco strpět či se něčeho zdržet vůči vlastníkovi panující věci nebo i vůči určité osobě (typicky služebnost bydlení v domě či bytě), a to bez ohledu na to, kdo věci vlastní. Změna vlastníka služebné nebo panující věci tedy nemá na právo služebnosti žádný vliv. Je-li služebnost zřízena jako osobní (tj. ve prospěch konkrétní osoby), pak smrtí oprávněné osoby služebnost zaniká s výjimkou případů, kdy byla služebnost zřízena i ve prospěch dědiců oprávněné osoby.

 NahoruSpecifika úpravy služebností v občanském zákoníku

Občanský zákoník umožňuje služebností zatížit i vlastní pozemek ve prospěch jiného vlastního pozemku (ust. § 1257 odst. 2 NOZ). Tato možnost vychází z praxe a v běžném životě zajisté najde své uplatnění. Její praktické využití si lze jednoduše představit za situace, kdy se vlastník sousedících pozemků rozhodne jeden z pozemků prodat, přičemž přístupová cesta k druhému pozemku vede právě přes prodávaný pozemek. Dříve bylo možné tuto situaci ještě před prodejem vyřešit sjednáním smlouvy o smlouvě budoucí nájemní s novým vlastníkem nebo smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene, a tím si zajistit do budoucna přístup na svůj pozemek, občanský zákoník ovšem nabízí daleko lepší a pro vlastníka prodávaného pozemku jistější variantu, a to zřízení služebnosti stezky a cesty ještě před převodem sousedícího pozemku. Tím se prodávajícímu poskytuje vyšší míra jistoty, že přístup ke svému pozemku bude mít bez problémů zaručen i po převodu, a to navíc za podmínek, které si sám určí, aniž by se musel s kupujícím na čemkoli dohodnout.

 NahoruNěkteré pozemkové služebnosti

Občanský zákoník upravuje v ust. § 1267 až 1282 některé typy pozemkových služebností, které mají spíše charakter návodu při sjednávání jejich obsahu a uplatní se zejména v případě vydržení. Jedná se konkrétně o:

• služebnost inženýrské sítě, která zakládá právo vlastním nákladem a vhodným a bezpečným způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat;

• služebnost opory cizí stavby, která služebnou věc zavazuje nést tíži cizí stavby;

• služebnost okapu opravňuje svádět dešťovou vodu ze střechy na cizí nemovitou věc volně nebo ve žlabu;

• služebnost svodu dešťové vody opravňuje ke svodu dešťové vody ze sousední střechy na vlastní pozemek;

• služebnost vody zakládá právo na vodu na cizím pozemku, včetně přístupu k ní;

• služebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, právo rozlévat na služebném pozemku vodu a zahrnuje i právo vlastníka vodního díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení;

• služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali, ovšem neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena;

• služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek a rovněž přes něj jezdit jinými než motorovými vozidly;

• služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly, ovšem neobsahuje právo průhonu;

• služebnost pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež;

• služebnost užívání, kterou se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti;

• služebnost požívání, kterou se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky;

• služebnost bytu, kterou se rozumí služebnost užívání bytu.

 NahoruVznik a zánik služebností

Služebnosti se typicky zřizují smlouvou, lze je i vydržet, zřídit pořízením pro případ smrti (typicky závětí) nebo nabýt rozhodnutím soudu nebo správního orgánu (zrušením spoluvlastnictví, vyvlastněním apod.). K věci lze zřídit i více služebností, pokud nově zřízená služebnost nekrátí služebnost dříve zřízenou. Pozemkovou služebnost (tj. služebnost, kde je oprávněným vlastník jiného pozemku) nelze spojit s jiným panujícím pozemkem, služebnost osobní (tj. služebnost, ze které je oprávněna konkrétní osoba) nelze převést na jinou osobu.

Služebnosti zanikají shodně jako jiné smluvní závazky (závazky ze smluv), obvykle výpovědí nebo uplynutím času (pokud byla služebnost zřízena na dobu určitou), v případě služebností osobních smrtí oprávněné osoby. U služebnosti zřízené na dobu neurčitou, což je častější případ, nebo u služebnosti ve prospěch osoby na dobu jejího života, může samozřejmě během…