Případy z praxe: Změna rozsahu věcného břemene užívání technologického zařízení ve společných prostorách budovy

3.6.8

Případy z praxe: Změna rozsahu věcného břemene užívání technologického zařízení ve společných prostorách budovy

Mgr. Jan Svoboda

 NahoruA/ Je nutné zapsat do katastru nemovitostí změny provedené dodatkem ke smlouvě o zřízení věcného břemene užívání výměníkové stanice ve společných prostorách budovy, na základě kterého se mění rozsah tohoto věcného břemene?

Na tuto otázku nelze kategoricky odpovědět. Odpověď bude totiž záviset na tom, jak podrobně bude rozsah věcného břemene specifikován na příslušném listu vlastnictví u konkrétní nemovitosti (tj. v daném případě v části "C" příslušného listu vlastnictví) a zejména na tom, zda se dodatkem ke smlouvě o zřízení věcného břemene bude měnit právě některý z údajů zapsaných na příslušném listu vlastnictví.

V prvé řadě je tedy nutné si pořídit na kterémkoli katastrálním úřadě, kontaktním místě veřejné správy (tzv. Czech Point), či případně u notáře, list vlastnictví pro příslušnou nemovitost zatíženou věcným břemenem, jehož rozsah bude měněn. Podle zápisu na listu vlastnictví pak mohou nastat dvě situace:

• v části "C" příslušného listu vlastnictví bude uveden konkrétní rozsah věcného břemene užívání výměníkové stanice, nebo

• v části "C" příslušného listu vlastnictví nebude uveden konkrétní rozsah věcného břemene užívání výměníkové stanice.

1. V části "C" příslušného listu vlastnictví bude uveden konkrétní rozsah věcného břemene užívání výměníkové stanice.

Rozsah věcného břemene bude v takovém případě v části "C" příslušného listu vlastnictví specifikován například takto: "věcné břemeno umístění, užívání, údržby a oprav výměníkové stanice ve společných prostorách budovy č.p. xxxx o výměře 74 m²".

Pokud dodatkem ke smlouvě o zřízení věcného břemene dojde ke změně výměry společných prostor budovy zatížených věcným břemenem, je pak nutné takovou změnu do katastru nemovitostí zapsat, neboť na základě dodatku je měněn údaj zapsaný v katastru nemovitostí. Pokud by tato změna nebyla do katastru nemovitostí zapsána, byl by stále v části "C" příslušného listu vlastnictví uveden rozsah věcného břemene "74 m²", což by však neodpovídalo skutečnému stavu.

Taková situace není žádoucí zejména s ohledem na případný budoucí převod nemovitosti zatížené věcným břemene na třetí osobu. Dle ust. § 984 odst. 1 občanského zákoníku totiž platí, že "není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis." Uvedené se však dle odst. 2 téhož ustanovení nevztahuje na právo nezbytné cesty, výměnek a na věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů v katastru nemovitostí. Pokud tedy na základě dodatku ke smlouvě o zřízení věcného břemene dojde například k rozšíření výměry společných prostor budovy, které jsou zatíženy věcným břemenem, a tato změna nebude zapsána do katastru nemovitostí, bude kupující této nemovitosti chráněn, tzn. že nebude dodatkem k dané smlouvě, kterým došlo k rozšíření rozsahu věcného břemene, vázán. Takový dodatek totiž nebude vyvolávat účinky vůči třetím osobám (blíže k tomu viz. níže v odpovědi v části 2.).

V daném případě však katastrální úřady ve své praxi nejsou jednotné v tom, jakou listinu je nutné předložit, aby katastrální úřad změnu zapsal. Vyskytují se dokonce hned čtyři přístupy katastrálních úřadů, jak danou věc vyřešit (viz níže).

 Nahorua) Předložení nové smlouvy o zřízení věcného břemene, na jejímž základě dojde též ke zrušení původní smlouvy o zřízení věcného břemene

Tento přístup katastrálních úřadů v praxi převládá a vyvolává nejméně problémů.

V tomto případě nebude k původní smlouvě o zřízení věcného břemene uzavírán dodatek, ale bude uzavřena zcela nová smlouva o zřízení věcného břemene, na základě které bude zrušena původní smlouva o zřízení věcného břemene (již zapsaného v katastru nemovitostí) a současně bude zřízeno věcné břemeno nové (dosud nezapsané v katastru nemovitostí) s pozměněným rozsahem.

Tímto způsobem však v principu nedochází ke "změně" rozsahu původního věcného břemene, ale k výmazu původního věcného břemene z katastru nemovitostí a na to navazujícímu vkladu nového věcného břemene do katastru nemovitostí.

Na základě nové smlouvy tak bude katastrálnímu úřadu podán jeden návrh na vklad, na základě kterého bude navrhováno zapsání dvou skutečností, a to jednak výmazu původního věcného břemene z katastru nemovitostí a jednak vkladu nového věcného břemene do katastru nemovitostí. Výsledný zápis v katastru nemovitostí v části "C" příslušného listu vlastnictví se tedy bude jevit tak, že pouze došlo ke změně rozsahu původního věcného břemene, ačkoli fakticky došlo k výmazu původního věcného břemene a k zápisu věcného břemene nového.

Uvedenou změnu v katastru nemovitostí je vhodné provést pouze na základě jedné smlouvy tak, jak je popsáno výše (tedy tak, že na základě jedné smlouvy dojde ke zrušení původního věcného břemene, jakož i ke zřízení nového věcného břemene). Výhodou tohoto postupu je, že katastrální úřad bude moci rozhodnout o výmazu původního věcného břemene a o zápisu nového věcného břemene pouze na základě jednoho návrhu na vklad, v důsledku čehož postačí uhradit toliko jeden správní poplatek za podání tohoto návrhu (aktuální výše správního poplatku za podání návrhu na vklad činí 1.000,- Kč).

Pokud by však o každé skutečnosti byla uzavřena samostatná smlouva, tedy jedna samostatná smlouva o zrušení původního věcného břemene a druhá samostatná smlouva o zřízení nového věcného břemene, bylo by následně nutné podat katastrálnímu úřadu dva separátní návrhy na vklad (tj. jeden samostatný návrh na výmaz původního věcného břemene z katastru nemovitostí a druhý samostatný návrh na vklad nového věcného břemene do katastru nemovitostí). Za každý takový návrh by pak bylo nutné zaplatit katastrálnímu úřadu správní poplatek zvlášť (tj. 1.000,- Kč za každý návrh, tj. dohromady celkem 2.000,- Kč).

 Nahorub) Předložení dodatku k původní smlouvě o zřízení věcného břemene, kterým je měněn rozsah věcného břemene

Méně často se lze v praxi setkat s případy, kdy některým katastrálním úřadům pro zápis změny rozsahu věcného břemene (resp. zápis změny výměry společných prostor budovy, jež jsou zatíženy věcným břemenem) postačí pouze předložení uzavřeného dodatku k původní smlouvě o zřízení věcného břemene.

Aby však katastrální úřad požadované změny zapsal pouze na základě předloženého dodatku, je nutné, aby tento dodatek splňoval náležitosti vkladové listiny požadované zákonem. Takový dodatek tedy musí zejména být určitý co do specifikace veškerých skutečností zapsaných v katastru nemovitostí, které jsou na jeho základě měněny, musí z něj přesně vyplývat, jaký údaj či údaje zapsané v katastru nemovitostí jsou na jeho základě měněny a nemovitosti v něm musí být specifikovány údaji dle ust. § 8 katastrálního zákona.

Dodatek je opět nutné podat katastrálnímu úřadu společně s návrhem na vklad změny práva odpovídajícího věcnému břemeni, přičemž za podání tohoto návrhu je opět nutné zaplatit katastrálnímu úřadu správní poplatek, jehož aktuální výše činí 1.000,- Kč.

 Nahoruc) Předložení původní smlouvy o zřízení věcného břemene, ke které bude neoddělitelně připojen dodatek, kterým dochází ke změně rozsahu věcného břemene

Nejméně často se lze v praxi setkat s případy, kdy katastrální úřad pro zápis změny rozsahu věcného břemene užívání technologického zařízení ve společných prostorách budovy, požaduje předložit původní smlouvu o zřízení věcného břemene, na jejímž základě bylo věcné břemeno do katastru nemovitostí zapsáno, ke které bude neoddělitelně připojen dodatek, kterým je rozsah věcného břemene měněn.

Dle praxe některých katastrálních úřadů není nutné postupovat způsobem popsaným výše v bodě a), avšak současně ani nelze pro zápis změn předložit pouze samotný dodatek ke smlouvě o zřízení věcného břemene, jak je popsáno výše v bodě b), neboť samotný dodatek nelze považovat za vkladovou listinu (bez ohledu na to, zda obsahuje náležitosti vkladové listiny vyžadované zákonem či nikoli). Proto je nutné spolu s tímto dodatkem předložit katastrálnímu úřadu též původní smlouvu, coby původní vkladovou listinu, k níž bude dodatek měnící rozsah věcného břemene neoddělitelně připojen.

Původní smlouvu o zřízení věcného břemene, ke které bude neoddělitelně připojen dodatek měnící rozsah věcného břemene, je opět nutné podat katastrálnímu úřadu společně s návrhem na vklad změny práva odpovídajícího…