Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1132

 Nahoru[Zatížení a omezení věci se souhlasem všech spoluvlastníků]

Ve většině případů k nakládání se společnou věcí postačí souhlas prosté většiny spoluvlastníků (nakládání v režimu tzv. běžné správy – viz komentář k § 1128) nebo souhlas jejich kvalifikované dvoutřetinové většiny (nakládání v rámci tzv. mimořádné správy – viz komentář k § 1129).

Některé zásahy týkající se společné věci jsou však natolik závažné, že k jejich provedení zákon vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Tyto výjimečné případy jsou taxativně uvedeny v komentovaném ustanovení.

Zatížení společné věci

První skupinou případů, u nichž se musí shodnout všichni spoluvlastníci, je zatížení společné věci nebo zrušení takového zatížení. V této souvislosti uvádí důvodová zpráva jako příklad zřízení služebnosti (§ 1257 a násl.). V praxi se bude zřejmě opravdu nejčastěji jednat o služebnosti, a to například o služebnost cesty (§ 1274), služebnost bytu (§ 1297), opory cizí stavby (§ 1269) a další. Mezi podstatné zásahy spadající pod režim komentovaného ustanovení však bude spadat i zřízení reálného břemene (§ 1303), zástavního práva (§ 1309), práva stavby ke společné věci (§ 1240 a násl.) a jiných zatížení.

Příklad

Tři bratři zdědili po rodičích dům se zahradou za Prahou. Jejich nový soused je vzápětí kontaktoval s žádostí o zřízení služebnosti cesty přes neoplocenou část jejich rozlehlé zahrady, aby si přes ni mohl zkracovat cestu domů. Jejich rodiče s tím v posledních letech souhlasili, ale soused by rád uzavřel písemnou smlouvu, aby měl jistotu, že jej noví vlastníci o tuto výsadu nepřipraví. Dva bratři s návrhem souhlasili, ale třetí se domníval, že zatížení služebností by snížilo hodnotu spoluvlastněných nemovitostí, které bych rád v budoucnu prodal. Se zatížením společné věci by museli souhlasit všichni tři spoluvlastníci, a tak soused odešel s nepořízenou.

Přestože se jedná o právní úpravu, která je výslovně zakotvena nově, odpovídají zásady komentovaného ustanovení konstantní starší judikatuře, která dovozovala, že ke zřízení služebnosti ke společné věci (resp. jejímu zatížení věcným břemenem) je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Judikatura

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. září 1931, sp. zn. R I 1130/31, Vážný č. 10988

O tom, že spoluvlastník nemůže platně zřídit věcné břemeno zatěžující celou věc, neměla judikatura nikdy pochybnost. Tím, že spoluvlastník usedlosti zřídil třetí osobě na své polovici usedlosti knihovně zajištěnou výměnu a služebnost bytu a trpěl výkon těchto práv bez souhlasu druhého spoluvlastníka, předsevzal na společné věci takovou změnu, kterou se dotkl jeho podílu (§ 828 OZO) a zasáhl neoprávněně a svémocně do spoluvlastnického oprávnění druhého spoluvlastníka. Tento jest oprávněn domáhati se žalobou podle § 523 OZO na onom spoluvlastníku, by byl uznán povinným uznati, že třetí osoba bydlí v usedlosti bez právního důvodu a že služebnost bytu a výměna nejsou po právu, a svoliti k výmazu služebnosti bytu i výměny, na třetí osobě pak, by byla uznána povinnou usedlost vykliditi, uznati, že služebnost bytu a výměna nejsou po právu, a svoliti k výmazu služebnosti bytu a výměny.

Dlouhodobé omezení

Všichni spoluvlastníci musejí dosáhnout jednomyslné shody i tehdy, pokud mají být jejich práva omezena na dobu delší než deset…