Katastr nemovitostí

6.9

Katastr nemovitostí

JUDr. Michal Zeman

Dne 1. ledna 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který s sebou přinesl zásadní změny v oblasti civilního práva. Tyto změny související s rekodifikací občanského práva se zásadním způsobem projevily i v oblasti evidence nemovitých věcí a s nimi souvisejících právních vztahů; konkrétně přijetím zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále také jen "katastrální zákon" nebo "KTZ") a vyhlášky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále také jen "katastrální vyhláška"), které s účinností od 1. 1. 2014 nahradily dosavadní právní úpravu.

Skutečnost, že se změna civilněprávní legislativy v České republice dotkla oboru evidence nemovitých věcí poměrně intenzivně, dokládá především značné přetížení jednotlivých katastrálních úřadů v posledních dnech roku 2013, ve kterých měli žadatelé zájem zahájit řízení ohledně zápisů do katastru nemovitostí ještě dle právní úpravy platné do konce roku 2013.

Tento příspěvek se zabývá uvedením čtenáře do činnosti katastru nemovitostí, vysvětlením základních pojmů a shrnutím zásadních praktických změn v oblasti evidence nemovitých věcí a právních vztahů s nimi souvisejících po 1. lednu 2014. Tento příspěvek současně čtenářům nabízí zásadní vzorové dokumenty vztahující se k dané problematice, které plně reflektují platnou právní úpravu.

 NahoruKatastr nemovitostí – pojem a účel

Katastr nemovitostí je v laické veřejnosti poměrně rozšířený pojem, který je ve většině případů chápán jako instituce zajišťující evidenci údajů vztahujících se k nemovitým věcem. Katastr nemovitostí však není sám o sobě institucí a legální definici tohoto pojmu vymezuje ustanovení § 1 KTZ tak, že katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených katastrálním zákonem, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.

Nová právní úprava platná po 31. 12. 2013 spojuje s pojmem veřejného seznamu nově i zásadu materiální publicity vyjádřenou v ustanovení § 980 odst. 2 NOZ. Toto ustanovení stanovuje, že je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Tato zásada ve své podstatě chrání oproti předchozí právní úpravě podstatně důslednějším způsobem osoby jednající v důvěře a dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů práv zapsaných v katastru nemovitostí.

Zásada materiální publicity však klade větší důraz i na samotné osoby, které do styku s nemovitostmi přicházejí. Dle ustanovení § 980 odst. 1 NOZ se nikdo nemůže dovolávat neznalosti údaje zapsaného do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu nelze nic jiného než doporučit, aby si každá osoba důkladně zkontrolovala v katastru nemovitostí stav nemovité věci, ke které má jakýkoliv právní zájem. V opačném případě hrozí pro tuto osobu nedozírné následky.

Nelze pochybovat o tom, že existence katastru nemovitostí jakožto veřejného seznamu je v dnešní době nezbytná, a to především s ohledem na nutnost zabezpečení právní jistoty a ochrany třetích osob. Tuto nutnost a účel katastru nemovitostí zákonodárce vyjádřil v ustanovení § 1 odst. 2 KTZ tak, že katastr nemovitostí slouží především k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí a pro účely vědecké, hospodářské a statistické.

 NahoruVýkon správy katastru nemovitostí

Výkon správy katastru nemovitostí je upraven v zákoně č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, který svěřuje správu katastru nemovitostí do působnosti následujících orgánů:

a) Český úřad zeměměřický a katastrální (dále také jen "ČÚZK")

ČÚZK je ústřední správní úřad zeměměřičství a katastru nemovitostí, jehož působnost je uvedena v ustanovení § 3 zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech. Ve vtahu ke katastru nemovitostí patří mezi jeho pravomoci především zabezpečování jednotného provádění správy katastru nemovitostí ze strany jednotlivých katastrálních úřadů, výkon správy centrální databáze katastru nemovitostí, schvalování názvů katastrálních území a rozhodování o odvoláních proti rozhodnutí Zeměměřičského úřadu a zeměměřičských a katastrálních inspektorátů.

b) Zeměměřičský úřad

Zeměměřičský úřad je orgánem ČÚZK, do jehož působnosti patří především správa geodetických základů, geodetických dat a provádění zeměměřičské činnosti. Ve vztahu ke katastru nemovitostí pak zákon přikazuje do působnosti tohoto orgánu vést Ústřední archiv zeměměřičství a katastru.

c) Zeměměřičské a katastrální inspektoráty

Zeměměřičské a katastrální Inspektoráty vykonávají v soustavě zeměměřičských a katastrálních orgánů dohled nad činností katastrálních úřadů, kdy do jejich hlavní působnosti patří především kontrola výkonu státní správy katastru nemovitostí ze strany katastrálních úřadů a rozhodování o odvoláních proti rozhodnutím katastrálních úřadů.

Dle současné právní úpravy je v České republice celkem sedm zeměměřičských a katastrálních inspektorátů se sídly v:

• Brně (působnost pro územní obvody Jihomoravského kraje, Kraje Vysočina a Zlínského kraje),

• Českých Budějovicích (působnost pro územní obvod Jihočeského kraje),

• Liberci (působnost pro územní obvody Libereckého kraje a Ústeckého kraje),

• Opavě (působnost pro územní obvody Olomouckého kraje a Moravskoslezského kraje),

• Pardubicích (působnost pro územní obvody Pardubického kraje a Královéhradeckého kraje),

• Plzni (působnost pro územní obvody Plzeňského kraje a Karlovarského kraje),

• Praze (působnost pro územní obvody hlavního města Prahy a Středočeského kraje).

d) Katastrální úřady

Katastrální úřady hrají v soustavě orgánů uvedených v zákoně o zeměměřičských a katastrálních orgánech významnou roli, neboť jim zákon o zeměměřičských a katastrálních orgánech svěřuje do působnosti výkon státní správy katastru nemovitostí. Z praktického hlediska tedy zákon svěřuje katastrálním úřadům do jejich výlučné pravomoci pro veřejnost nejdůležitější pravomoc, tj. rozhodování o vkladech a záznamech do katastru nemovitostí. Nemovitosti se v katastru nemovitostí evidují dle jednotlivých katastrálních území, kdy v návaznosti na příslušné katastrální území podléhají správě jednotlivého katastrálního úřadu.

Mezi další pravomoci katastrálních úřadů patří kromě výkonu správy katastru nemovitostí především projednávání porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí, schvalování změn hranic katastrálních území a plnění dalších úkolů na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, kterými je pověří ČÚZK.

V České republice je v současné chvíli celkem 14 katastrálních úřadů, a to pro každý jednotlivý kraj zvlášť, včetně hlavního města Prahy. V rámci jednotlivých katastrálních úřadů jsou dále zřízena jednotlivá katastrální pracoviště, která jsou vnitřní organizační jednotkou příslušného katastrálního úřadu.

 NahoruNemovité věci podléhající evidenci v katastru nemovitostí

Předmětem evidence katastru nemovitostí nejsou veškeré nemovité věci, nýbrž a pouze takové nemovité věci, o nichž to stanoví zákon. Ustanovení § 3 odst. 1 KTZ uvádí taxativní (úplný) výčet nemovitých věcí, jejichž evidence podléhá nutnosti zápisu do katastru nemovitostí. Jedná se konkrétně o tyto nemovité věci:

a) pozemky v podobě parcel (členěné dle druhu na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy);

b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo stavby (tj. především dočasné stavby a takové budovy, kdy je jiný vlastník pozemku a budovy);

c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby (tj. především garáže nebo stodoly);

d) jednotky vymezené dle NOZ (tj. bytové jednotky vymezené dle NOZ);

e) jednotky vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, (tj. bytové jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů);

f) právo stavby dle § 1240 NOZ;

g) nemovitosti, o nichž to stanoví zvláštní zákon (nemovitosti uvedené v zákoně č. 254/2001 Sb., vodní zákon).

 NahoruÚdaje evidované v katastru nemovitostí

Tyto výše uvedené nemovité věci tedy podléhají povinnosti své evidence v katastru nemovitostí. Katastrální zákon upravuje v ustanovení § 4 KTZ, jaké údaje mají být obecně obsahem katastru nemovitostí. Tyto obecné údaje jsou dále doplňovány ustanoveními § 10 až 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb., které blíže konkretizují, jaké jednotlivé údaje mají být k nemovitým věcem dle jejich druhu zapisovány.

V obecné rovině uvádí ustanovení § 4 KTZ následující údaje, které jsou evidovány v katastru nemovitostí:

• geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,

• druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách.

• cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru nemovitostí,

• u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu,

• údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí,

• upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru,

• úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

• dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti,

• místní a pomístní názvosloví.

Katastrální vyhláška blíže konkretizuje údaje evidované v katastru nemovitostí ve vztahu k jednotlivým druhům nemovitostí následovně:

a) údaje evidované v katastru nemovitostí k pozemkům (§ 10 vyhlášky č. 357/2013 Sb.):

• příslušnost do katastrálního území,

• číslo listu vlastnictví,

• rozlišení a druh číslování parcel,

• parcelní číslo,

• výměra parcely,

• kód způsobu určení výměry,

• druh pozemku a způsob využití pozemku,

• údaje o budově,

• údaje o jednotkách,

• číslo listu vlastnictví, na kterém je evidována stavba jiného vlastníka, než je vlastník pozemku, pokud tato stavba není součástí práva stavby,

• typ a způsob ochrany nemovitosti,

• údaje o právech,

• upozornění týkající se pozemku,

• označení listu katastrální mapy,

• souřadnice definičního bodu v S-JTSK (jednotné trigonometrické síti katastrální).

b) údaje evidované v katastru nemovitostí k budovám a vodním dílům (§ 11 vyhlášky č. 357/2013 Sb.):

• příslušnost do katastrálního území,

• číslo listu vlastnictví,

• údaje o parcele (parcelách), u kterých jsou evidovány různé údaje o právech,

• číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno,

• příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo evidenčním,

• typ stavby,

• způsob využití stavby,

• údaje o bytových jednotkách,

• typ a způsob ochrany nemovitosti,

• údaj o tom, zda jde o dočasnou stavbu,

• údaje o právech,

• upozornění týkající se budovy nebo vodního díla,

• souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK.

c) údaje evidované v katastru nemovitostí k právu stavby (§ 12 vyhlášky č. 357/2013 Sb.):

• příslušnost do katastrálního území,

• číslo listu vlastnictví,

• účel práva stavby, je-li uveden,

• údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno,

• údaje o budově, která je součástí práva stavby,

• údaje o bytových jednotkách,

• poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno,

• typ a způsob ochrany nemovitosti,

• údaje o právech,

• upozornění týkající se práva stavby.

d) údaje evidované v katastru nemovitostí k jednotkám (§ 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb.):

• číslo listu vlastnictví,

• číslo jednotky,

• údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena,

• typ jednotky,

• typ a způsob ochrany nemovitosti,

• spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle NOZ,

• spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů,

• údaje o právech,

• upozornění týkající se jednotky.

e) práva evidovaná v katastru nemovitostí k nemovitostem (§ 14 až 22 vyhlášky č. 357/2013 Sb.)

Součástí evidence katastru nemovitostí je i zápis práv a…